아파트 분석 전문 카페인 네이버 "아포유" (http://www.aforu.co.kr/) 에서 퍼온 글입니다.
이외에도 아포유에는 많은 자료가 있으니 방문해 보시기 바랍니다.
인천시장도 모르는 인천광역시 주택시장 흐름 및 전망
(인천광역시 아파트 임대 수요의 흐름 및 각 구별 분석)
서울과 경기의 주택시장 흐름 및 분석에 이어 세번째로 인천시장도 모르는 인천광역시 주택시장 흐름 및 전망을
진단해보고자 한다.
인천시의 임대차 거래량을 살펴보면 2011년의 임대차 거래량 대비 2012년 임대차 거래량은 33,417세대로
약 800세대 감소하나, 2013년 임대차 거래량이 35,798세대로 약 2,300세대가 증가하는 모습을 보인다.
이후 2014년 다시 임대차 거래량이 다소 감소하는 모습을 보이다, 2015년 다시 임대차 거래량 급감이 예상된다.
2013년 임대차거래량 증가에 대한 정확한 원인은 진단하기 어려우나, 2013년 아파트 보유자들의 손바뀜이 많이
발생되었고, 실수요자들의 이탈 및 세입자들의 유입이 활발해게 발생된 것으로 보여진다.
반면 2015년의 임대차 거래량이 급감될 것으로 예상되는데, 이는 2015년 다시 세입자들이 주택 매매시장에
참여한다는 것을 의미하는 것이 아닌가 조심스럽게 예측해본다.
상기 자료를 근거로 인천광역시 아파트 소유자들의 실거주비율을 추정해보면, 2015년 7월 아포유 자체조사
(http://cafe.naver.com/aptforu/7068)시 인천광역시의 아파트 세대수는 536,514가구로 조사되었으며,
2년 주기론에 따라 최근 집계된 2013년과 2014년 임대차 거래량의 물량을 합쳐보면 71,253세대로 나타나는바,
이를 통해 자가거주비율 도출時,
인천광역시의 자가거주비율은 86.7%로 나타나고, 투자목적상의 주택보유비율은 13.3%로 나타나고 있다.
단, 이는 국토교통부 통계자료상 전수조사에 의해 도출된 수치로 2014년 개인별 주택소유통계 (통계청 :
http://stat.hc.go.kr/sub/05_01.jsp?amode=view&idx=23)에서 도출된 국내 1주택자 비율인 86.4%와
비슷한 수준에서 자료가 나타나는 듯 싶으나, 실제로 지자체에서의 임대차거래량 성실신고여부 등에
따라 변수가 있을 수 있으므로 상기 자료는 참고지표로만 삼아야할 듯 싶다.
이를 월별로 거래량분석을 진행해보면, 인천광역시는 짝수년 4월부터 8월까지 임대차거래량이 홀수년에 비해
확연히 감소하는 양상을 보이고 9월과 10월 재상승을 보였다가 11, 12월 다시 감소하는 반복적인 패턴을 보여주고 있다.
즉, 상기 자료를 근거로 추정해보면 짝수년인 올해 3월까지 임대차 거래물량이 풍부하나,
월부터는 다시 임대차 거래량이 감소하는 만큼 임차인 입장에서는 되도록 3월 이전에 임대차거래를
체결하는 것이 유리할 것으로 보인다. 더불어 9~10월달에 임대차 거래가 증가하는 양상 또한 기억해둘 필요는 있어보인다.
즉 결혼을 앞두고 있는 인천지역 예비신랑 신부들은 이러한 인천의 특수성을 알고 2~3월 혹은 9~10월 신혼집을
장만하거나 임대차거래를 체결해 둔다면 보다 수월하게 주거에 대한 고민을 해결할 수 있을 것으로 보인다.
하기의 Chart는 상기 Chart를 전세거래와 월세거래로 나누어 월세거래 비율을 월별로 분석한 자료이다.
먼저 인천광역시는 월세거래율 증가시점이 규칙적인 모습을 보이지 못하고 있어, 짝수년과 홀수년 임대우위
혹은 임차자 우위의 흐름을 읽기는 어려운 것으로 나타나고 있다.
주목해야할 점은 인천광역시에서 2015년 4월 이후 전세거래량(위 표에서 파란색 선)이 급감하는데 반해
월세거래량(위 표에서 갈색선)은 증가하는 모습을 보여주고 있다. 그러나 월세거래 증가율보다 전세거래 감소율이
상대적으로 그 폭이 현저히 더 크게 나타나는 모양세를 보여준다.
이는 2015년 4월 이후 상당수의 임차인들이 전세가 증가 및 월세 전환압박을 피해 주택매매시장에 참여하였음을
의미하며 이에따라 전체적인 주택임대차 거래량이 감소한 것과 더불어 임대사업을 목적으로한 투자자 층이 유입되면서
월세거래비율이 증가한 것으로 해석된다.
즉, 인천광역시의 2015년 평균 주택거래가 상승률은 상당히 높게 나타날 것이라고 예측가능하다. 바로 그런 결과는
아래 인천광역시 평균거래가 변동 Chart를 보면 보다 직접적으로 나타나기도 한다.
인천광역시의 아파트매매시장은 2015년 6월, 평균거래가 2.2억 수준에서 2.6억 수준으로 4,000만원 급등 하는데 불과
6개월밖에 소요되지 않았다. 6월대비 12월의 평균 거래가 증가율은 무려 약 18%에 달한다. 폭등이라는 표현이 적절한
표현이 아닐까 싶다.
그러나 평균 전세가 증가율을 보면 평균매매가 증가율 이상의 상승을 보여주고 있는바, 2015년 인천의 가구수 증가
(혼인, 타시도 유입 등)가 상당히 활발하게 벌어졌으며, 이러한 점에서 매매가 상승이 거품이 아니라는 점을
반증해주는 대목이기도 하다.
다만, 작년 12월 전세가가 상당히 하락한 모습을 보이기도 하는데, 이는 인천의 특수성(12월 거래량 급감)에 기인한
것으로써, 올해 성수기(2~3월)을 지나 4월부터 전세가 상승이 지속될 수 있는만큼 인천에 대한 주택구입 Merit는
여전히 높아지지 않을까 조심스럽게 생각해본다.
마지막으로 인천광역시의 구별 임대차 거래량을 살펴보도록 하자.
먼저 가장 많은 임대차 거래가발생된 지역은 (상기 우측 Chart 참조)
첫번째. 청라국제도시와 검단신도시를 안고 있는 서구,
두번째. 남동인더스파크와 그 동측에 인접한 논현지구, 서창택지개발지구, 구월아시아드선수촌 등을 안고 잇는 남동구,
세번째. 송도를 안고 있는 연수구 순으로 많은 임대차 거래가 이루어졌다.
더불어 월세거래비율이 가장 높게 나타난 지역은 (상기 좌측 Chart 참조)
첫번째. 상대적으로 노후화된 주택들(준공된지 약 20년된 아파트들이 다수 포진)이 몰려있는 계양구
두번째. 인천에서 두번째로 많은 임대차 거래량이 발생된 남동구
세번째. 인천지법이 소재하고 있으며, 인천대학교, 인하대학교, 인하공전을 안고 있는 남구
상기 순서로 임대차 거래중 월세거래계약비율이 높게 나타나고 있다.
그렇다면, 각 구별 평균 매매가대비 전세가율(하기 Chart 중 좌측)과 평균 월세수익률(하기 Chart 중 우측)에 대해서
짚어보자.
먼저 평균매매가 대비 평균전세가율을 살펴보면
첫째. 송도를 안고 있는 연수구가 가장 높은 전세가율을 기록하고 있으며,
둘째. 인천에서 두번째로 높은 임대차거래량과 월세거래비율이 높게 나타나는 남동구,
셋째. 1기신도시인 부평신도시를 품고 있는 부평구 순으로 나타난다.
다음으로 우측 Chart의 각 구별 평균 월세 수익률을 살펴보면 이는 단순 숫자만으로 해석이 불가능한 통계적 오류가
발생되고있어, 자료로써의 활용가치는 매우 떨어진다. 또한 임대수익률이 높다는 점은 역설적으로 살펴보면
매매가가 낮게 형성되어 있다는 것을 의미하므로, 매매가가 왜 낮게 형성되어 있는지 분명히 분석을 진행해야할 필요가 있다.
단적인 예를 들어보면, 인천 남동구가 인천에서 두번째로 낮은 월세수익률을 나타내고 있다.
단, 남동구의 낮은 월세수익률이 결코 해당 지역의 투자가치가 없다는 것을 의미하는 것은 아니다.
남동구의 월세수익률이 낮게 나타난 원인을 살펴보면
첫째. 만수동의 노후화된 주공아파트들이 거래는 적은 반면 낮은 임대차 거래가 많이 발생되어 통계적 오류를
수반하고 있으며
둘째. 공사중인 인천지하철 2호선에 대한 기대감 선반영 (간석래미안자이, 구월힐스테이트, 롯데캐슬골드 등 1만여세대)
셋째. 논현지구의 실거주 분산 (원인 : 기존 수요자의 송도, 배곧 분산효과) 등이 영향을 끼친 것으로 보인다.
즉, 상기 표상에 월세수익률 상 숫자만 가지고 판단하려 한다면, 여전히 오류를 수반하게 될 수 있으나, 상기 숫자상
나타난 원인들을 심도깊게 분석해간다면, 자신이 매수도를 취하고자 하는 지역에 대한 보다 전문적인 분석이 가능할
것으로 예상된다. 즉, 상기 월세수익률 통계 자료는 자신의 부동산 공부를 위한 보조지표일 뿐 결코 절대지표로
삼는다면 위험한 결과를 초래할 수도 있어보인다.
결론을 맺어보자면, 인천광역시의 경우 지난 매매가 및 전세가 Flow Chart를 분석해 볼때, 1~3월
가격조정이 발생될 것으로 예측되며, 올해 4월부터 다시 전세가 상승행진이 이어지면서, 아파트
가격상승이 가능해보인다. 즉, 인천광역시에 매수를 고민중이라면, 서울 및 경기와 다르게 다소 서둘러야
보다 유리할 수 있어보인다.
또한 되도록 전세거래보다는 매매거래를 진행하는 것이 어떨지 조심스럽게 예견해본다. (끝)- From : 아포유
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